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多城宣布公寓可落户,公寓到底值不值得买?

2019-09-23 00:00

  近日,商住公寓又火了一把。

  9月4日,有长沙市民通过“长沙市长信箱”咨询公寓落户问题,市公安局官方回复称:在长沙买公寓,凭备案合同可落户,全家随迁。于是“购买公寓可全家落户”、“买公寓可落户可入学”等消息在长沙楼市圈疯传,不少自媒体、售楼人员、房产中介奔走相告,而在全国范围内,关于公寓的落户问题也展开了讨论。 目前,宣布可以公寓落户的城市并非只有长沙一个,宁波、六安等多个城市都相继出台了商业公寓可落户的政策。这些城市为何推进公寓落户,公寓一旦能落户就具备了住宅的部分功能,那与住宅相比还有什么优劣,公寓到底值不值得买?

  多城市宣布公寓可落户政策在房地产调控与人才引进并存的大背景下,“买公寓落户”的做法近期再度引发市场关注。不过长沙“买公寓可落户可入学”的政策并不是个例,国内已有一些城市实施了这种做法。

  7月25日,宁波市政府办公厅下发《关于进一步放宽我市户口准入条件的通知》,进一步优化宁波户口迁移政策,放开放宽重点群体落户限制。《通知》在投资创业落户的条款中明确商业用房、商住两用房或办公用房可落户。 9月15日起,宁波市正式施行户口迁移新政。新政在去年出台的政策基础上大幅度放宽人才落户、居住就业落户条件,取消老年父母投靠落户限制,并新增了租赁落户和投资创业落户,明确规定“商业用房或办公用房可落户”,即购买公寓也可落户。 再往前的2018年11月,佛山(楼盘)市出台新政,取消购房入户,改为积分制。新《办法》规定,房产情况只作为申请入户的一个计分指标,并规定了最高144分的限制(每平方米算1分,最高144分)。 新政指出,在佛山市拥有合法房产(含商业类,如公寓、商铺、写字楼等),按房产建筑面积每平方米积1分计分,拥有多个房产证明的,按各产权面积相加的总和面积计算积分,最高可积144分。购买公寓不仅可以办理积分落户,还可以积分入学。 更早的2018年6月,六安市住房城乡建委等7部门联合发布《关于加快推进非住宅商品房去库存的意见》,提出8条意见。政府鼓励个人买公寓,买公寓就能上学、落户。 在部分业内人士看来,按照当前楼市调控的主基调,对商办类和公寓项目的做法应该是严控,不能作为落户的渠道。比如,2017年,北京(楼盘)对商住类产品实施了比住宅更为严厉的限购政策。杭州(楼盘)、南京(楼盘)等城市在2018年限制“商改住”。今年8月,厦门(楼盘)推出最严“禁公寓令”,规定商办项目改造成为公寓类住宅的,甚至可无偿收回土地使用权。 也有专家认为虽然“买公寓落户”的做法存在争议,但仍有一定的现实意义。由于住宅限购等原因,近年来,很多城市都存在大量购买了公寓产品,并将其作为唯一住所的人群,这部分人有着落户的现实需要。这种做法不能简单理解为购房政策的放松,但客观上有助于这类物业价值的上升。由于很多城市的公寓库存庞大,还能起到消化库存的效果。

  为什么是长沙?一般来说,公寓落户都是类似六安、宁波这种体量的城市,而长沙作为省会城市,且作为人口流入城市,也推进公寓落户的原因何在?归根结底在于住宅严格限购,“公寓围城”的长沙楼市现状。

  先看一下长沙的购房政策,想在长沙买房子,需要达到一定的条件。在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭,需连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)。市外迁入的户籍家庭,落户满1年且在本市稳定就业,或在本市连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)。也就是说,需要“2年户口or2年社保or1年户口1年社保”才能买住宅。 对于长沙来说,入户门槛极其宽松,难的并不是落户条件,难的是攒足落户时间。房票难求,公寓便成了住宅的替代需求。而且长沙一直以来也是想做成千万人口城市,于是便有了“公寓可落户”这样的政策。 在长沙,由于购房资格难以获得,部分不限购的公寓价格甚至超过住宅,例如距离长沙高铁站一路之隔的绿地大盘——绿地城际空间,公寓高于住宅1000元/㎡。这对于很多没有去过长沙的人,会觉得这是很荒谬的。毕竟在其他城市,精装公寓一般是比毛坯住宅便宜至少20%-40%的,怎么能更贵?而在长沙,这就是事实。 于是很多开发商都将原本用于建写字楼的办公用地改建成公寓,然后在办理房产证之前通过政商关系运作,将办公用地产权变更。最后造成了长沙“公寓围城”的现状。 业内人士分析认为,公寓落户实际上是长沙严格限购的后遗症。此次出的“公寓可落户”,不过是因为长沙只能为这种“公寓围城”的现象兜底。

  买公寓仍需谨慎在“房住不炒”主基调下,房子限购限售成为城市的常态,而公寓因为不限购、不限贷的优势下受到不少人的推崇,现在,部分城市又推出了落户政策,那么商住公寓是否值得入手呢?

  业内人士指出,购买公寓仍需谨慎对待。对于公寓来说,饱受诟病的莫过于没有户口和学位。 以长沙为例,长沙虽然推进公寓落户,但是公寓毕竟不等同于住宅,公寓可落户并不代表公寓可入学。资料显示,长沙入学分生源优先项,按照有户有房、有户无房、有房无户、有户无房(第二类)、无户无房排序,通过商业公寓落户的孩子属于有户无房(第二类)生源,排序靠后,仍然很难进名校。 而且这几年长沙人口涌入非常快,本身就已经面临学位紧张的问题了。不仅仅是学位问题,还有后面的涨幅不如住宅、税费高、流动性极差,后面的不确定性极大。 此外,公寓作为商办性质的不动产,交易税费比较高。普通住宅二手交易的税费在5%-8%,商办公寓则有销售增值税、土地增值税、印花税、所得税等,税费高达17%-20%,除去月供、税费之外,资产收益不如住宅。 以一套80㎡的公寓为例,如果想出手,税费占总价的15-20%。以到手价80万元为例,光交易税费就高达12万-16万元。于是经常出现,很多买家对总价能接受,一听要再多出十几万的税费,最后放弃的情况。 对于公寓来说,通过租金收益长期获利是普遍做法,相比出售,出租的投资回报率明显更高。

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(来源:和讯房产)

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